상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

상생임대 주택이란? 무엇인지 과연 상생임대인에 해당하는지 지금부터 자세하게 살펴보겠습니다. 부동산 관계장관회의를 통해 발표한 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 중 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대, 개편 관련 제기된 주요 질의에 대해 참고와 같이 설명자료를 안내합니다

 

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(질문1) 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주태으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대계약을 체결할 수 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다.

 

<조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인인 경우>

아래 표와 같이 취득시점, 양도시점, 과세여부, 양도 시 2년 거주요건으로 구분하여 예시를 살펴보겠습니다 주택A와 주택B의 경우 과세되며 주택C와 같이 2020년 취득하였으며 2026년 양도시의 경우 2년 거주 시 비과세(1세대 1주택)로 상생임대주택인 경우 2년 거주요건이 면제됩니다.

 

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(질문2) 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하, 인상을 준수해야 하는데, 이 때 직전 임대차계약이 무엇인가요?

직전 임대차계약이란? 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사시에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 직전 임대차게약에 해당하지 않습니다.

 

※ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절합니다.

 

<주택을 매입하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 不인정>

 

<주택 매입 후 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정>

 

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(질문3) 직전 임대차게약과 상생임대차계액의 암차인이 동일해야 하나요?

아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

※ 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요합니다.

 

<직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 계약주체 : 임대인 동일, 임차인 상이한 경우>

<직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 계약주체 : 임대인 동일, 임차인 동일한 경우>

 

 

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(질문4) 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백업이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

<직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공백이 있는 경우>

 

(질문5) 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나요?

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

※ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안) 되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장

 

<상생임대차계약 체결 기간>

 

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(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나요?

가능합니다. ※ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 이해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지

 

(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

가능합니다.

※ 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합합니다.

 

(질문8) 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택을 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요? * 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택

 

추후 양도계획에 따라 다릅니다. 가가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대착약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

※ 다가구주택은 주택 저체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봅니다.

 

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(질문9) 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준을 판정합니다.

 

직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

① 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년7개월만 실제 임대한 경우

② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례>

④~⑥ 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우

 

상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상 이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

<상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

① 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우

② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱시(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례>

④~⑥ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우

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(질문10) 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전화하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세<->월세 전환율)을 활용하여 계산합니다.

* 전월세 전환율? : 연 10%와 기준금리(6.23일 현재 연 1.75%) + 연 2% 중 낮은 비율

 

예1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 합니다.

예2) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전화하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 합니다.

상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답에 대해 자세하게 살펴봤습니다. 상생임대주택이란? 무언인지 해당되는지 여부는 위의 예시를 통해 확인해보시기 바랍니다. 감사합니다.

 

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