부동산 중개보수 및 중개서비스 개선 방안

 

부동산 중개보수 및 중개서비스 개선 방안

부동산 중개보수 및 중개서비스 개선 방안 입니다. 최근 부동산 가격 상승에 다른 중개보수의 증가로 국민의 부담이 커지고 있으며, 이에 대한 개선 요구가 지속적으로 제기되었습니다. 특히 중개서비스는 큰 차이가 없는데 중개보수는 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만이 증가하였습니다. 부동산 중개보수 관련 국민신문고 민원은(19~20 권익위) 3,370건입니다.

 

 

국민이 부동산 중개업에 대한 서비스 만족도는 타 서비스산업 대비 낮은 것으로 나타나, 중개서비스 자체에 대한 개선도 필요합니다. 소비자의 47.1%가 공인중개사가 제공하는 서비스의 품질이 낮다고 응답, 국내 중개 서비스는 대부분 중개매물 알선 위주이며, 형식적으로 이루어지는 중개매물 확인, 설명에 대한 불만이 다수

 

중개사고에 대한 낮은 책임 보장 금액 등 소비자 보호 부족도 서비스 만족도 저하의 주요 요이으로 분석됩니다. 우리나라 중개산업은 타 업종에 비해 개인 위주의 소규모 구조를 갖추고 있어, 보다 높은 수준의 서비스 게종에 한계가 있습니다. 프롭테크 발전 등으로 급변하고 있는 시장변화에 대응하기 위해 산업 경쟁력 확보 및 체질개선이 중요합니다.이를 위해 중개사의 전문적 역량이 중요하나 중개사의 전문성 확보를 위한 제도적 장치 등이 부족하여, 이에 대한 개선이 필요합니다.

지금까지 부동산 중개보수 및 중개서비스 개선 방안에 대한 추진 배경이며 지금부터 목차 순서대로 살펴보겠습니다. 해당 내용은 국토교통부 홈페이지에서도 확인 가능합니다.

 

 

추진 경과

 

 

(권익위 권고) 중개보수 및 중개서비스의 개선 필요성이지속 제기됨에 따라 권익위에서 개선안을 발표하고 국토부에서 개선 권고(21.2.9)

(TF 및 연구용역 추진) 국토부에서는 개편안 마련을 위해 권익위 권고안에 대한 면밀한 검토와 함께 연구용역 및 TF 등을 추진 * 구성 : 지자체, 업계, 소비자단체, 하계 등 / 운영 기간 : 21.2.25~21.7.28(총 7회 개최), TF를 통해 중개보수 및 중개서비스 개편에 대한 이해관계자의 발제를 실시하고, 토론을 거쳐 다양한 의견을 수렴 또한, 개편안 마련 과정에서 다양한 의견을 반영하기 위해 중개보수 개편안, 중개서비스 개선방안 TF에 공유하여 논의

 

연구용역은 중개보수 개편안 마련, 개선 과제 발굴을 위한 발전 방안 수립 용역과 중개산업 현황 파악을 위한 실태조사를 추진 발전방안 수립 용역은 국내외 사례 조사, 중개보수 개편안 마련, 검토 및 주요 과제 발굴을 위한 제도개선 사항 검토 등을 실시, 실태조사는 최근 5년간 부동산거래 경험자 1,500명을 대상으로 중개보수 지급 실태, 중개서비스 만족도 등에 대한 조사를 시행

 

(전문가 등 의견수렴) TF 및 영구용역 외에 관련 업계 현황 파악 및 의견수렴을 위한 관계자 및 전문가 회의 토론회 등도 개최, 중개법인 및 프롭테크 업계 등과 간담회 등을 통해 관련 해외 사례 공유 및 국내 업계 개선방안 등에 대한 의견 청취

 

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현황 및 문제점

중개보수는 부동산 거래가격과 연동된 구조이며, 최근 거래가격이 전반적으로 상슴함에 따라 중개보수에 대한 부담도 증가

* 서비스 수분과 무관하게 부동산 가격 상승에 따라 중개보수가 증가

특히, 보수체계는 거래금액이 증가함에 따라 요율이 낮아지다 매매 6억 및 임대차 3억을 기준으로 요율이 높아져 부담이 가중

* 6억 주택이 10억으로 상승한 경우, 중개보수는 가격상승 영향 외에 보수요율 증가(0.5% > 0.9%)의 영향이 중첩되어 300만원에서 900만원으로 급증(상한 적용시) 또한 매매 9억 및 임대차 6억에서 요율이 급증하여 이로 인해 거래금액 차이는 작음에도 중개보수는 급증

*(8.8억 매매) 400만원 (8.9억 매매) 445만원(5만원 상승) (9억거래) 810만원(370만원 상승)

 

☞ 6억 이상 거래비중(매매)이 증가('15년 6.3% > '20년 14%) 함에 따라 중개보수 부담에 대한 불만이 고가구간 위주로 강하게 제기 이에 따라, 중개보수 개편에 대한 국민, 국회, 언론 등의 관심이 증가했으며, 현재 중개보수가 과하다는 여론이 53%를 차지

 

거래금액 6~9억원 구간에서 매매(0.5%)보다 임대차(0.8%)에 더 높은 상한요율을 적용하여 중개보수의 역전현상 발생 이로인해 동일한 가격을 거래한 경우 임대인이 매수인보다 높은 중개보수를 지급하는 등 불합리한 사례가 발생할 가능성, 일반, 간이사업자 여부에 따라 적정 부가세를 지급하도록 명확하 및 개선도 필요합니다.

 

 

실태조사 결과, 매매의 경우 87.2% 및 임대차는 83.7%의 응답자가 상한요율 또는 상한액을 적용한 보수를 지급, 중개보수를 협상으로 정하는 사실에 대한 인지가 부족하거나, 소비자의 협상력이 부족할 가능성

 

조사 결과, 중개보수는 상한요율 이내에서 협상이 가능하나, 이에 대해 중개사로부터 설명 받지 못한 소비자가 전체의 52.6%를 차지, 또한 중개보수 요율표 상에도 상한요율 이내에서 중개보수의 협의가 가능하다는 점을 소비자가 인지할 수 있는 내용이 부재합니다.

 

 

 

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중개산업의 실태를 조사한 결과 응답자의 약 11.6^가 중개사를 통한 부동산 거래 중 중개사고에 대한 경험이 있는 것으로 조사 공인중개사법 상 중개사고에 대해 공제를 통해 피해를 보장하도록 규정하고 있으나 공제금 지급 건수는 청구 건수에 비해 저조, 특히 16~20년간 공제금을 지급한 전체 사고 42.7%가 다가구 주택 거래사고이므로 이에 대한 소비자 보호 방안 마련이 필요합니다.

 

 

공제제도 활용이 어려운 주요 원인은 짧은 청구권 소멸시효 개인이 중개사 책임 입증 곤란 등으로 판단됩니다. 또한, 협회 공제제도상 중개사의 책임 보장 한도가 부동산 거래 금액 대비 현저하게 낮아 현실적인 보장에 한계, 중개사협회 공제제도 외에 부동산 거래사고로부터 소비자를 보호할 수 있는 권원보험 등의 활성화도 미흡합니다.

 

 

중개업에 대한 서비스 만족도는 보통 이하 수준으로 조사됐으며, 특히 중개매물 등에 대한 설명 부족이 주요 원인입니다. 확인 설명제도의 실효성 제고를 위해 시설물 및 권리관계에 대한 확인, 설명 항목의 구체화 세분화 필요, 특히 가가구주택의 권리관계 등을 면밀히 확인할 필요가 있으나, 중개사의 정보 접근에 한계가 있어 임대인, 매도인의 확인이 필요합니다.

 

부동산 전자계약시스템을 통해 확정일자 자동신청 등 소비자 편의 증진이 가능하나, 현장에서 이용실적은 저조, 공인중개사, 소비자의 이용기피 및 제도에 대한 낮은 인식 등이 전자계약 이용 활성화를 저해하는 주요요인, 또한, 공인중개사가 전자계약시스템을 활용하는 경우에도 별도의 인센티브 제공이 부재하므로, 중개사이 활용 유인의 확대가 필요,

 

온라인 상 부동산 광고에 대한 모니터링 제도 실시 이후, 일평균 신고건수가 감소하는 등 개선효과가 나타나는 중입니다. 다만 허위 거짓 광고에 대한 모니터링의 실효성을 높이기 위해 그간 제도 운영 결과를 바탕으로 제도 보완이 필요합니다.

 

 

국내 부동산 중개업은 개인 위주의 소규모 사업체로 운영되는 산업구조를 가지고 있어, 경쟁력 확보에 한계, 중개법인은 전체 중개사무소의1% 수준으로 사업체주사 적고, 연간 약 150개 내외로 증가, 소규모 구조로 인해 다양한 서비스 제공 및 사업자 간 경쟁에 한계

 

매매를 기준으로 전체 중개거래 건수 및 금액의 약 80%를 주택이 차지하고 있는 등, 주택에 대한 의존도가 높음, 상가 토지 등에 대한 중개사의 전문성을 제고하고, 이를 통해, 주택 외 분야의 중개거래 활성화도 필요

 

매년 신규 공인중개사 합격자는 약 2만명 수준으로 배출되어, 중개사자격 취득자 및 중개사무소는 지속적으로 증가 추세 이에 따라, 업계 내 경쟁이 점차 심화될 가능성이 있으며, 개인 위주의 소규모 산업구조가 지속될 우려

 

부동산 중개업에 대한 빅데이터 분석 결과 집값담합, 떳다방, 무자격, 무등록 등 부정적인 키워드가 다수, 실태조사 결과 중개사의 직업적 전문성에 대해 응답자의 과반 정도가 낮은 편으로 인식하는 등 전문 자격사로서의 위상 부족

 

중개사 전문성 확보를 위해 실무교육, 연수교육 등을 실시하고 있으나, 타 자격에 비해 교육시간은 현저히 낮은 수준, 또한 프롭테크 활용, 토지, 상가 등 궁개매물 종류별 전문교육 등 중개사의 전문성 확보를 위한 교육 강화 필요, 중개사의 이력을 체계적으로 관리할 수 있는 시스템이 부재하여, 중개사의 전문성 관리 및 신뢰성 제고 노력이 미흡한 상황

 

최근 가상현실(VR), 인공지능(AI) 등의 발전 및 스마트폰과 결합으로, 기존의 오프라인 서비스가 온라인으로 옴겨가는 추세, 이에 따라 부동산 시장에서도 프롭테크의 서비스범위 규모가 확장하고 있으며, 최근 시장규모도 크게 성장, 이러한 시장 변화 속에서 기존 중개업계와 프롭테크 업계 간 갈등이 심화될 우려가 있으나, 이를 조정, 중재하는 기구는 부재

 

그간 국내 프롭테크 업계는 중개대상물에 대한 광고서비스를 주로 제공 중이며, 그 외 다양한 부동산 서비스 제공은 상대적으로 부족, 다만, 프롭테크가 점차 발전함에 따라 저렴한 중개보수 및 부동산 투자 정보 제공 등을 제공하는 플랫폼이 등장, 발전하는 추세

 

기존 중개사를 대상으로 가상현실, 3차원 등 프롭테크 활용에 대한 교육 등이 부족하여 급변하는 시장상황에 대응이 곤란할 우려, 중개업계와 프롭테크 업계간 협력, 상생을 위한 기반을 조성하고, 중개사의 프롭테크 활용 능력 제고 등을 위한 제도 개선 필요, 이와 함께, 중개산업의 부가가치 창충을 위해 기존 중개업계와 프롭테크 업계 간 협업의 중요성도 점차 높아지는 추세 입니다.

 

 

 

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정책 대응방향 및 중점 과제

중개보수에 대한 국민의 부담 완화를 위해 국민이 체감할 수 있는 수준으로 보수 체계를 개편하고, 기존의 불합리한 지급관행 개선, 부동산 기장 변화에 맞춰 개정이 필요한 사항을 적극 발굴하여, 현실화하고 소비자의 협상력을 제고할 수 있는 방만 마련

 

중개사고로부터 국민의 재산을 보호할 수 있는 제도를 강화하고, 확인, 설명 개선을 통한 국민의 알권리를 확대, 개인 위주 중개산업 구조 탈피를 위한 구조개선 및 시장 변화에 대한 적응력 제고를 위한 공인중개사 전문성 강화 등을 추진

 

 

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개선 방안

 

 

 

(소비자 보호 강화) 중개사고로부터 소비자 보호를 강화하기 위해 공인중개사의 책임보장한도(중개사협회 공제금)를 상향 * 보장한도 : (개인) 연간 1억 > 연간 2억 / (법인) 연간 2억 > 연간 4억

 

중개사협회의 공제금에 대해 지급 청구권의 소멸시효를 민법상 손해배상청구권 소멸시효(3년)와 동일하게 연장 * 중개사협회 공제금 손해배상청구권 소멸시효 : (현행) 2년 > (개정) 3년, 공제금 지급 심사 시 다양한 의견에 대한검토가 이루어지도록 보상심의위원회 구성원의 다양화 및 선정 기준 명확화, 공인중개사협회에 소비자 민원 상담차구를 마련하고, 소비자 단체 협업을 통해 민원상담 서비스 제공, 중개거래 시 발생할 수 있는 갈등의 조정을 위해 지자체 중개 협회, 소비자단체 등이 참여하는 분쟁조정위원회 도입 추진

 

(확인 설명 개선) 확인, 설명서 상 시설물에 대한 항목을 추가하고, 사용연수 확인 등 중개대상물 성능 확인을 강화, 확인, 설명서의 권리관ㄴ계 항목에 계약기간, 보증금액 등 임차권에 대한 내용을 명시하도록 하여 분쟁소지 최소화, 사고가 잦은 다가구주택 거래의 경우, 확인, 설명서에 권리관계 등을 포함토록 하여 소비자 보호 강화, 비선호시설에 해당하는 시설물 예시를 명시하여, 중개대상물의 입지요건에 대한 정보제공 강화

 

현재 확인 설명서 보유 기간은 3년으로 타 제도와 시간적 차이가 발생하며, 이러한 간극을 해소하여 현실화 추진 * 계약갱신청구권 이용 시 계약기간 : 4년 / 거래계약서 보관기간 : 5년

 

(허위광고 등 단속) 온라인 상 중개대상물의 허위 거짓광고 등에 의한 소비자 피해 예방을 위해 표시 광고 모니터링 확대, 실서래시스템의거래정보와 온라인상 매물 정보를 비교하여, 거래완료 후 방치 매물 등을 삭제하고, 과태료 부과 추진

 

(전자계약 활성화) 전자계약 활용을 확대하기 위해, 민간과 연계를 통한 대출서비스 제공 등 소비자 편의 증진 방안 적극 발굴, 부동산 중개거래 시 중개의로인의 전자계약 이용에 대한 요청 권한 및 요청 시 중개사의 의무 활용 근거 마련 등 검토, 전자계약 홍보 영상, 리플릿 등 홍보물을 제작, 배포하여 전자계약 인지도 제고 및 이용 방법 안내 등을 통한 활성화 도모

 

(전문성 제고) 공인중개사 교육의 실효성 제고를 통하 중개사 전문성 강화를 위해 위탁교육 성과평가 시스템 도입 등 추진, 연수교육의 전문화를 통한 역량강화를 위해, 토지, 상가 등 분야별 전문 교육 실시 및 전문분야 인증제 도입을 검토, 프롭테크 등 신기술 활용 교육을 실시하여 부가가치 창충 기반 마련, 신규 개업 및 장기간 중개업에 미종사한 공인중개사를 대상으로, 중개사무소 개설 전 교육을 강화하여 실무 역량 강화

 

 

(자격관리 강화) 시장 수요를 고려한 중개사 합격 인원을 조정하기 위해 시험 난이도 조절 및 상대평가 등 제도 개선을 검토, 단 급격한 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위해 개선 이넞네 연구용역 실시 및 유예기간 설정을 통하 단계적 도입등을 검토, 중개사무소 당 공인중개사 인원수를 고혀하여, 중개보조언 채용 인원의 상한을 도입하는 방안 추진, 지자체, 협회 등 유관기관 협업을 통해 중개보조원 등 무자격자 불법 중개행이 및 자격증 대여 등에 대한 단속을 강화

 

(종합서비스화) 중개사업인 부동산 종ㄹ합서비스를 제공할 수 있도록 제도개선을 통한 경쟁력 강화 등 기반 조성 추진, 경쟁력을 갖춘 중개법인의 시장 진입을 위해 현행 5천만원으로 규정된 법정 최소 자본금의 상향을 추진 검토, 또한, 중개법인의 부동산 종합서비스 제공을 유도하기 위해 법인의 겸업제한을 완화하는 등 규제 개선 방안도 검토

 

(업계 협업 강화) 기존 오프라인 중개업계와 프롭테크 업계 간 협업을 위한 협의체를 구성하여 운영 추진, 정부, 지자체, 중개업계, 프롭테크 업계, 전문가, 시민단체 등으로 구성하고, 업계 간 협업 모델 도입 및 제도개선 사항 등을 논의

 

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향후 추진 계획

 

(법개정) 중개보조원 채용 상한제 도입(21년 하반기)

(하우법령 개정) 손해배상책임 보장금액 상향, 중개보수요율, 사업자등록증 게시의무화, 중개대상물 확인, 설명 강화 등

(지자체 등 권고) 조기시행을 위한 조례 개정 등 지자체 개선 사항에 대한 권고 및 협회 내부 규정 개선 등 권고 : 8월

 

 

 

 

기타 참고자료

전세보증금반환보증보험 환불

 

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