아파트 하자 인정 확대로 입주민 권익 강화 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 개정

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공동주택

아파트 하자 인정 확대로 입주민 권익 강화 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 개정

) 2020. 8. 23. 11:42

아파트 하자 인정 확대로 입주민 권익 강화 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 개정이 추진됩니다. 공동주택 하자인정기준 확대 및 명확화로 하자범위 확대 결로, 타일, 급배수시설, 균열 등 12개 항목, 하자 기준 마련으로 도배, 바닥재, 가전기기, 지하주차장 등 13개 항목이 추가되었습니다. 해당내용은 국토교통부 홈페이지로 이동하시면 보도자료에서 확인 가능합니다.

아파트 하자 인정 확대와 관련 국토교통부에서는 하자심사분쟁조정위원회에서 공동주택의 하자여부 판정에 사용하는 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정 기준 개정안을 마련하여 8월20일부터 20일간 행정예고 한다고 밝혔습니다. 기간은 2020. 8.20~9.9이며 이번 개정안은 그간 하자심사분쟁조정위원회의 심사, 조정례 및 법원의 판례를 기초로 하자판정기준을 정비하여 하자분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진시키기 위한 것입니다.

내용을 살펴보면 주요 하자의 인정범위를 종전보다 확대하고, 종래 기준이 명확하지 않았떤 반복, 다발성 하자에 대한 명확한 판단기준을 마련하게 됩니다. 이에 따라 현행 하자판정기준 중 12개 항목을 변경하고 13개 항목을 신설하여 하자 항목이 31개에서 44개로 늘어날 전방입니다. 변경은 콘크리트 균열, 마감부위 균열 등, 간결재, 관통부 마감, 결로, 타일, 창호, 공기조화, 냉방설비, 급 배수 위생설비, 조경수 뿌리분 결속재료, 조경수 식재 불일치, 전유부분과 공용부분의 판단기준이며 신설은 도배, 바닥재, 석재, 가구(주방, 수납가구 등), 보온재, 가전기기, 승강기, 보도, 차도, 지하주차장, 옹벽, 자동화재탐비설비, 시각경보장치, 가스설비, 난간이 있습니다.

하자판정기준 개정안의 대표적 내용을 살펴보겠습니다. 지금부터 안내하는 내용은 위에서 안내한 국토교통부 홈페이지에서 확인 가능합니다. 1. 결로 등 주요 하자의 인정범위를 종전보다 확대, (결로) 종래의 시공상태 등 외관으로 판단하였던 것을 설계도서 등을 기초로 종합적인 성능판단을 실시한다. 이제까지는 단열처리가 불량하거나, 마감재를 설계도서와 다르게 시공한 경우와 같이 재료의 시공상태만을 보고 하자여부를 판단하고 있으 이를 불복하고 소송까지 가는 사례가 끊이지 않았다. 앞으로는 실내외 온도차를 고려한 결로방지 설계 여부와 해당 부위 온, 습도 측정을 통해 하자를 판정하고, 발코니 등 비단열 공간에서는 입주자의 유지관리로 하자여부를 판단하던 것을 해당 부위의 단열상태와 입주자가 환기, 제습을 적정하게 실시하였는지 등을 고려하는 등 하자여부 판단이 확대됩니다.

(타일) 종래 벽 타일 시공상 하자는 접착강도만을 고려하였으나, 앞으로는 모르타르의 타일 뒤채움량 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. (세면대, 싱크대 등) 종래 세면대, 싱크대 등 위생기구는 규격, 부착상태, 외관상 결함 등으로만 하자여부를 판정하였으나 위생 기구 별 급수 토출량, 급탕 토출온도, 녹물발생 등에 대해서도 하자로 판단할 수 있게 됩니다.

2. 하자 여부가 불명확했던 사항에 대한 판단기준 마련, (도배, 바닥재) 이제까지 세대 내 가장 빈번한 하자인 도배나 바닥재에 대하여 하자판정기준이 없어 소송까지 이어지는 사례가 많았습니다. 앞으로는 도배의 경우 시공상 결함으로 도배지 또는 시트지가 들뜨고 주름지거나, 이음부타 벌어진 경우 하자로 보고, 바닥재의 경우 시공상 결함으로 바닥재가 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 발생한 경우 하자로 판단합니다.

(가전기기) 빌트인 가전제품이 지속적으로 늘어나면서 이에 대한 하자 분쟁도 늘어남에 따라 명확한 하자판정기준을 마련하였습니다. 특히, 입주 후 견본 주택 또는 분양책자에 제시된 사양의 가전 기기가 공간이 협소하거나 출입문 크기가 작아 설치, 사용이 곤란한 경우도 하자로 보도록 하였습니다.

(지하주차장) 지하주차장은 기둥, 마감재 등에 대한 하자사례가 많음에도 하자판정기준이 없어 실무상 혼선이 있었습니다. 앞으로는 주차 및 주행로 폭이 법적 기준에 미달하거나 주차장 기둥, 모서리에 코너가드 또는 안전페인트가 탈라된 경우, 램프 연석의 크기가 규격을 만족하지 못하거나 지하주차장 천정 및 벽면 뿜칠 등 마감재가 미시공 또는 탈락된 경우 하자로 인정하게 됩니다.

국토교통부 주택건설공급과 김경헌 과장은 이번 하자판정기준 개정은 그간 축적된 사례를 기초로 5년만에 대폭적인 손질을 가하는 것으로, 하자로 인한 당사자간의 분쟁을 미연에 방지하고 입주자의 권리를 두텁게 보호하게 될 것으로 개대한다고 밝혔습니다.

개정안은 2020. 8.20 관보 및 국토교통부 누리집의 정책자료-법령자료-입법예고, 행정예고에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

변경 12개는 콘트리트 균열 하자기준 균열폭 0.4mm(건조) > 0.3mm, 관통균열, 마감부위 균열 등 하자기준은 미ㅅ, 망상균열 : 미장부위 > 미장분위, 도장부위, 미관상하자 : 도장부위 > 마감부위, 하자유형 : 박리, 박락, 부신 추가, 긴결재 하자기준 : 미관상 불편하지 않는 긴결재 미제거 : 하자아님 > 하자, 관통부 마감 하자기준 : 방화구획 관통시 채움상태 및 재료 불량, 결로 하자기준 : 단열공간은 온도차이비율(TDR)로 판단, 비단열공간은 유지관리상태로 판단, 타일 하자기준 떠붙이기 공법 : 강도시험 > 뒤채움 상태(80% 여부 등), 강도시험

창호 하자기준은 잠금장치 상태(미설치, 작동불량 등) 추가, 공기조화, 냉방설비 하자기준 대상 확대(환풍기 > 환풍기, 에어컨, 후드), 급배수 위생설비 하자기준은 위생기구 토출량, 급탕 토출온도, 녹물 추가, 조경수 뿌리분 결속재료 하자기준은 고사되지 않은 조경수 뿌리분 결속재료 미제거 : 하자아님 > 하자(지표면에 노출된 경우), 조경수 식재 불일치 하자기준은 입주자대표회의 등이 요청한 대체 및 추가식재 : 하자 > 하자 아님, 전유부분과 공용부분의 판단기준은 우수관, 배수관 등에서 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생 시 전유부분으로 간주

신설13개 항목입니다. 도배 하자기준은 시공상 결함인 들뜸, 주름, 벌어짐 등, 바닥재 하자기준은 시공상 결함인 파손, 들뜸, 벌어짐, 솟음 등, 석재 하자기준은 설계도서와 다른 규격 사용, 시공상 결함 탈락, 처짐, 파손, 균열, 오염 등, 가구(주방, 수납가구 등) 하자기준은 시공상 결함인 가구의 깨짐, 들뜸, 고정불량, 개폐불량 등, 보온재 하자기준은 보온재 미시공, 축소 시공, 동파 발생(단 법령상 보온조치를 한 경우 제외), 가전기기 하자기준은 미시공, 변경시공, 작동불량 등, 공간상 견복주택, 분양책자 등에 제시 된 가전기기의 설치 곤란, 작동 불가능

승강기 하자기준은 시공상 결함인 버튼, 호출기능, 비상통화 자치 작동불량, 내부마감재 파손 등 자체점검, 안전검사 결과 시공상 결함으로 지적된 사항, 보도, 차도 하자기준은 시공상 결함인 파손, 솟음, 물고임 등, 지하주차장 하자기준은 주차 및 주행로 폭 미확보, 코너가드, 안전페인트, 마감재 미시공, 램프연석 불량 등, 옹벽, 하자기준은 균열, 파손, 침하, 배수공상태 등 불량, 자동화재탐지설비, 시각경보장치 하자기준은 자동화재탐지설비 및 시각경보장치의 화재안전기준(NFSC 203) 부적합, 가스설비 하자기준은 도시가스사업법 시행규칙 등 부적합, 난간 하자기준은 난간높이, 난간살 간격, 고정상태불량 입니다.

하자판정기준 개정(안) 주요 내용입니다.기존 하자 판정기준 변경 입니다. 판정기준은 위에서 살펴봤으니 보수비용 위주로 안내하겠습니다. 구조부에서 균열 폭이 0.3mm 이상인 경우 주입식 공법으로, 균역 폭이 0.3mm 미만인 경우 표면처리 공법으로, 외벽 층간이음 부위에서의 균열 폭이 0.3mm 이상인 경우 충전식 공법으로, 관통균열의 경우 주입식 공법으로 보수비용 산정, 비구조부에서는 균열 폭이 0.3mm 이상인 경우 충전식 공법으로, 균열 폭이 0.3mm 미만인 경우 표면처리 공법으로 보수비용 산정

마감부위 균열 등에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용입니다. 조사방법은 마감부위 하자 확인은 육안조사, 두들김 조사를 원칙으로 함, 자세한 조사를 위해 계측장비 활용도 가능, 보수비용은 도장부위 균열은 도포시 공법으로, 마감부위 변색은 표면처리 공법 또는 도포식 공법으로, 박리, 박락, 부식, 탈란 등은 재시공 방법으로 보수, 보강비용 산출

간결재에 대한 하자판정기준, 조사방법으로 육안조사 원칙이되, 출입이 용이하지 아니한 공간은 장비 등으로 조사하고, 조사면적이 넓은 경우는 표본조사를 실시합ㄴ디ㅏ. 관통부 마감에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용, 방화구획으로 되어 있는 부분을 관통할 경우 건축물의 피난 방화구조 등의 기준에 관한 규칙을 만족하지 못한 경우는 시공하자 관통부를 채운 재료가 설계도서와 달리 시공되었을 경우는 변경시공하자 입니다.

하자발생부위에 따라 일반재료 또는 울연재료를 채우는 것으로 보수비용 산정

결로에 대한 하자판정기준, 조사방법, 비단열 공간의 단열상태, 가주자의 환기, 제습 등 실시여부, 마감재의 손상여부 등을 조사

타일에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용, 타일이 뒤채움 면적비율은 타격봉, 열화상 카메라를 사용하여 중앙부 타일을 포함한 주변부 타일 8장을 표본조사하거나 탈락면 육안조사, 뒤채움 부족 시 접착재료를 주입하는 비용으로 산정

창호에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

하자보수비용으로 산정하되, 기능상 지장이 없는 경우 시공비 차액으로, 사용할 수 없는 경우는 교체비용으로 산정

공지조호, 냉방설비에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용, 설계도서와의 사양 일치여부, 설비의 작동상태, 연결상태를 조사, 설계유량 만족여부는 후드형 풍량계 등을 이용하여 조사, 하자보수비용으로 산정하되, 사용할 수 없는 경우 교체비용으로 산정

급, 배수 위생설비, 위생기구별 급수 토출량 측정은 부피측정도구를 이용, 급탕 토출온도는 온도계로 조사, 녹물 발생여부는 육안 검사(개별기구 단독 사용 원칙), 시공비 차액, 교체비용 또는 실제 보수비용으로 산정

조경수 뿌리분 결속재료, 고사되지 않는 조경수목의 뿌리분 결속재료가 지표면에 노출된 경우 분해되지 않는 결속재료이면 시공하자, 노출부위를 제거하는 비용으로 산정하되, 제거가 곤란한 부위는 시공비 차액으로 산정, 조경수 식재 불일치에 대한 하자판정기준 및 조사방법으로

하자담보책임기간 동안 입주자 대표회의 또는 관리주체 등의 요청에 의해 현장에 제반여건을 고려하여 대체 또는 추가 식재한 경우 하작 아닌 것으로 봄, 대체 또는 추가 식재한 증빙서류 확인, 전유부분과 공용부분의 하자판정기준으로 공용부분인 우수관, 배수관, 오수관이 설치 불량 등으로 누구, 소음등이 전유부분에서 발생하는 경우 전유부분으로 봄

신규 하자판정기준 신설, 도배, 도배의 긁힘, 벌어짐 등의 국소부위 하자는 해당부누이 보수 비용으로 산정, 무늬잠춤 불량 등의 하자는 철거 후 재싱공하는 비용으로 산정(보수 부위의 이색을 고려하여 폭, 면 등 하자보수범위 결정)

바닥재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용으로 육안으로 조사하되, 들뜸, 벌어짐 등은 바탕명 처리상태, 본드 도포상태, 연결부위 이음상태, 습기에 의한 접착력 상태, 자재 마감처리 상태 등을 평가하는 방법으로 조사 가능, 보수비용 부분보수비용으로 산정하되, 부분보수가 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정(이색범위를 고려, 하자보수범위 설정)

석재는 육안조사로 하되, 탈락 및 처짐은 설계도서 일치여부 및 시공상태(접착상태, 연결철물 등) 감안하여 조사, 부분 보수비로 산정하되, 부분보수가 불가능한 경우 철거 후 재시공 비용으로 산정, 설계도서와 다른 규격, 시공방법으로 설치하였으나 기능상 지장이 없는 경우 시공비 차액으로 산정

가구는 하자제거를 위한 손보기 비용으로 산정하되, 보수가 곤란한 경우 재시공 비용으로 산정

보온재는 보온재 미시공의 경우 시공비용으로 산정, 축소시공의 경우 공사비 차액으로 산정(마감재 재설치비용 포함), 동파의 경우 보온재 추가시공 또는 열선 등 추가설비 설치비용으로 산정(동파로 인해 발생된 기타 하자보수비도 고려)

가전기기는 설계도서 일치여부, 기기의 시공 및 작동상태, 배선 연결상태 확인, 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 가전기기의 모델 또는 사양을 참고하고, 공간의 너비, 길이, 높이, 콘센트 위치 등을 파악하여 설치 및 작동 가능여부 조사, 가전기기 규격오류, 시공 및 작동불량 등은 보수비용으로산정(사용할 수 없는 경우 교체비용으로 산정), 설치 공간의 구조, 전기, 배수 상태 등을 조사하여 하자를 제거하는 보수비용을 산정(내력구조부의 손상 등으로 인해 하자보수가 불가능한 경우 교환가치 차액으로 산정)

승강기는 마감재 상태는 육안 조사하고, 기능상 하자는 요구기능을 직접 동작시켜 조사, 직접 조사가 어려운 하자는 승강기안전종합정보망, 승강기 안전관리 일지 등 확인조사, 하자를 제거하는 실제 보수비용으로 산정

보도, 차도는

포장면 보수비용으로 산정하되, 하자원인으로 재발 가능성이 있는 경우 원인을 제거하는 비용으로 산정(사용상 하작 가중되었다면 이를 고려, 재사용 가능자재는 해당 비율만큼 차감), 안전성, 기능상 지장이 없으면 시공비 차액으로 산정

지하주차장은 줓 및 주행로폭, 연석 규격은 설계도서와 비교항 시공상태조사, 주차 폭은 실선의 중신선을 기준으로 측정, 주행로 폭은 유효폭을 기준으로 측정, 뿜칠 및 에폭시의 두께 및 재질은 두께 측정용 게이지를 활용하고 설계도서와 비교

보수비용은 주차 및 주행로폭 확보는 보완조치비용으로 산정하되, 보완이 어려울 경우 철거 후 재시공 비용 또는 대체공간 확보비용으로산정, 림패 연석은 설치상태에 다라 추가설치 또는 보수비용으로 산정, 뿜칠 또는 바닥 마감재의 단열, 내화 등 가능성 자재가 변경시공된 경우 재시공 비용 또는 기능을 회복하는 보수비용으로, 두께가 축소된 경우 시공비 차액으로 산정(다층의 재료에 대해 보수비로 산정)