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국토교통부는 서울 27개 동을 분양가 상한제 지역으로 지정하고 집값이 떨어지는 지방의 일부 지역은 규제를 풀었다고 합니다. 내집 마련을 꿈을 가지고 있는 많은 분들이 변화되는 정책에 관심을 가지고 지켜보고 있는 가운데 어떤 영향을 미치게 될지 관심이 집중되고 있습니다. 지금부터 안내하는 내용은 국토교통부 홈페이지에서 자세하게 확인하실 수 있습니다.
분양가 상한제란? 아파트 등 부동산 가격의 급등을 규제하기 위한 정부 정책으 하나로, 분양가 자율화에 대한 반대되는 개념으로 볼 수 있습니다. 책정을 건축비와 택지비, 적정 이윤을 포함하여 법으로 규제하는 제도로 1989년 분양원가연동제의 이름으로 공공택지에 한해 시행되었다가 2007년 민간 주택 개발에도 적용 범위가 확대되었습니다. 또한 정부는 경기 부양을 위해 2015년 4월 이후 지정하지 않아 사실상 시행을 중단해 왔으나 부동산 가격의 급등이 우려되어 2019년 주택법 시행령을 개정하고 이어 2019년 11월 6일 지정지역을 발표하였습니다.
분양가 상한제 지역 서울 27개동 지정 및 조정대상지역 부산 3개구 전부해제, 고양 남양주 부분해제 동단위 핀셋 지정으로 분양가 상승은 자추고 시장 영향은 최소화했다고 합니다. 고분양가 책정 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 지정할 예정입니다.
지정 구는 강남 8곳 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청남, 서초는 잠원, 반포, 방배, 서초, 용산은 한남, 보광, 영등포는 여의도, 송파는 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천은 문정, 방이, 오금, 강동은 길, 둔촌, 마포는 아현, 성동은 성수동1가 입니다.
기존 조정대상지역 42곳 서울25개구, 고양, 남양주, 옹인수지, 용인기흥, 수원 팔달 등 경기 13개, 동래, 수영, 해운대 등 부산 3개, 세종이였습니다.
조정대상지역 지정 유지 지역은 고양시 삼송택지개발지구, 원흥, 지축, 향동, 공공주택지구, 덕은, 킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 남양주시 다산동, 별내동이 있습니다.
지금부터 국토교통부 주택정책과에서 제공하는 보도자료를 보면서 설명드리겠습니다. 2019. 11. 6(수) 배포되었습니다.
미간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양, 남양주 부분해제라는 타이틀입니다.
주거정책심의위원회 심의 의결을 거쳐, 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표하였습니다. 집값 불안 우려 지역을 선별하여 동 단위로핀셋 지정함으로 시장에 미치는 영향을 최소화하였다고 하는데 강남 4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동입니다. 이번 지정안은 지난 8월 제도개선 발표 이후 10.1일 보완방안 발표로 11.1일 관계장관회의 등 관계부처 간 충분한 협의를 거쳐 마련됐다고 합니다.
조저대상지역은 지정된 지역을 전반적으로 검토한 결과 경기도 고양시, 남양주시의 일부지역을 제외한 지역과 기존 분양가 상한제 적용지역 서울25개구, 고양, 남양주, 용인수지, 용인기흥, 수원 팔달 등 경기 13개, 동래, 수영, 해운대 등 부산 3개, 세종입니다. 유지지역은 고양시 삼송택지개발지구, 원흥, 지축, 향동, 공공주택지구, 덕은 킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시 다산동, 별내동입니다. 부산시 동래구, 수영구, 해운대구 지역에 대해서는 조정대상 지역을 해제한다고 했습니다. 분양가 상한제 적용시기 지정 및 해제 효력 발생 11월8일 금요일입니다.
최근 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울 중심으로 지정요건 주택법 제58조 및 시행령 제61조 충족 지역을 구 단위별로 선별하고 해당 구 내의 정비사업, 일반사업 추진 형황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 지정하기로 하였습니다.
1단계 법정요건입니다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역으로 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배이상으로 청약 경쟁률은 직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과, 거래는 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상증가한 경우 입니다.
2단계 정량요건은 최근 1년간 상승률 8.2이후 누적 집값 상승률이 서울 평균초과 또는 일반분양 예정물량이 1천호 이상 고분양가 책정 움직임이 있는 단지입니다.
3단계 동별검토입니다. 정비사업 또는 일반사업이 있고 최근 상승률이 높은 지역입니다. 다만 예외로 사업물량이 적어 시장영향력이 상대적으로 낮은 지역은 제외 됩니다.
단계별 현황을 한눈에 볼수 있도록 정리하였습니다.
이번시행은 최근 1년가 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토하고 발표하였습니다.
강남, 서초, 송파, 강동4개구와 후분양 ㅇ미대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포, 용산, 성동, 영등포 4개구가 지정 검토 대상으로 선별되었습니다. 서울내 타 지역 및 서울 외 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등)에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐 영향이 있을 시 추가 지정을 검토합니다.
검토대상 구 중 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)는 총22개동 기타 4개구(마포, 용산, 성동, 영등포)는 총5개 동이 선정되었습니다.그 외에는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 영산구 한남동, 보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 하였습니다.
직용지역을 표로 정리하였습니다. 강남구 8개동, 서초구 4개동, 송파구 8개동, 강동구 2개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구1개동 입니다.
고양시, 남양주시 조정대상지역 해제 제외 지역은 고양시 삼송택지개발지구, 원흥, 지축, 향동 공공주택지구, 덕은 킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시 다산동, 별내동입니다.
월간 변동율입니다. 비교해서 각 지역별 장단점, 영향을 확인해보시기 바랍니다.
아래 그래프를 보면 5년평균, 2017년, 2018년, 2019년으로 구분되어 표시되어 있습니다.
정책 시행 후 앞으로 영향을 어떻게 받을지에 따라 2020년의 방향이 정해지겠네요.
각 지역별 현황을 살펴보면서 지방의 경우 전매제한에 대한 영향도 있는지를 살펴보시기 바랍니다.
모든 그래프를 보면 특징이 2018년 과열되었다가 이후 주춤한 현상을 볼 수 있습니다.
부산시 동래구, 수영구, 해운대구 지역은 안정세를 보이고 있어 조정대상지역 해제하기로 하였습니다.
2017년 과열되었으며 이후 안정세를 찾고 2019년에는 많이 떨어진 것을 볼 수 있습니다.
각 지역별로 조금씩의 차이는 있지만 거의 비슷한 영향을 받고 있습니다.
해운대구의 특징을 살펴보면 2018년 11월 급작하게 떨어진 것을 확인해볼 수 있습니다.
경기도 고양시 내 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고 있습니다. 또한 GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 하였다고 합니다. 남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 시도시가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 상승세가 뚜렷하여 유지하기로 되었습니다.
향후계획입니다. 이번 지정은 1차로 민간택지 적용지억으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정이라고 합니다. 해제된 지역에 대해서는 지속적 모니터링을 하고 과열이 제현되는 경우 재지정이 검토됩니다.
10월 11일 착수한 서울 지역 실거래 관계기관 합동조사는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인, 이상거래로 의심되는 1,536건에 대해 우선 조사하고 있으며 이르면 이달 내 1차 조사결과를 발표할 계획이라고 합니다. 앞으로도 강도 높은 조사가 이어질 계획이며 특히 투기 수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사합니다.
편접 증여, 대출, 규제 미준수 등 교란행위가 발견될 경우 관계기관 통보하여 엄정히 대응한다고 합니다. 이와 더불어 2020년 2월부터는 구토부 중시므이 실서래상설조사팀을 구성, 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고, 이상 거래ㅏ 확인되는 경우 즉시 조사에 착수합니다. 정부는 부동산시장 점검회의를 정례화하여 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고 가용한 정책수단을 모두 동원하여 추가 대책도 강구할 예정이라고 합니다. 앞으로 재개발, 전매제한 등에 어떤 영향을 미칠지도 궁금해 집니다.
주요 Q&A 입니다. 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은?
실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 제고대선을 추진하였습니다.
수도권외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있어 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하였습니다.
기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인지?
기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련한 것입니다.금번은 1차 지정으로 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링하여 필요시 신속히 추가 지정합니다.
이번 지정 기준은?
시장 점검결과 및 보완방안에서 밝힌대로 동단위 핀셋 지정하여 기준은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
공급이 위축되는 것은 아닌지?
과열지역에 한해 설별적으로 시행하고 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려가 크지 않다고 보고 있습니다. 다만 장단점은 분명 있을 것이라 판단됩니다.
실제로 과거 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다고 합니다.
서울 아파트 인허가 관련 2007년과 2015년 현황입니다. 다른 연도와 비교하여 부작용 및 효과 등의 영향이 있는지 살펴보시기 바랍니다.
서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획 등을 통해 중장기 주택공급도 확대하여 공급 기반도 충분하다고 합니다. 동북부 8.9만호(남양주왕숙, 하남교산 등 4곳), 동남부 6.8만호(과천 등 11곳), 서남부 9.4만호(부천대장 등 17곳), 서북부 6.8만호(고양창릉 등 6곳)
부산, 남양주, 고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는?
맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 하였습니다. 동래, 수영, 해운대구는 최근 1년간 변동률이 각 02.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있고 남양주는 하남, 구리의 상승세에도 불구하고 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있기 때문입니다.
접근성, 교통 편의성 및 신축소재 등 여건이 양호한 주요 7개 지구는 유지됩니다.
관계기관 합동조사의 조사대상은?
최근 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건으로 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 조사할 계획이라고 합니다.
관계기관 합동조사 우선조사 대상입니다. 지역별 강남, 서초, 송파, 강동 550건, 마포 용산, 성동, 서대문 238건, 구외 17개구 748건, 거래가액별 9억원 이상 570건, 6억원 이상 9억원 미만 406건, 6억원 미만 560건, 유형별로 차입금 과다, 미성년자 거래 등 작므출처, 편법증여 으심사례 1,360건, 업다운계약 등 부동산거래신고법 위반 의심사례 176건
상시조사체계 운영으로 달라지는 점은?
2020년부터 상시조사로 전환하고 국지적인 시장 과열과 부법행위 바생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이라고 합니다. 2020년 2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 실거래상설조사팀을 구성하여 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이라고 합니다.
국토교통부의 향후계획에 대해 정리된 내용입니다. 정리하는 차원에서 다시한번 확인해 보시기 바랍니다.
분양가 상한제 지역에 대해 살펴봤습니다. 앞으로 분양가 상한제 부작용은 없을지 서울 외 대전, 부산, 광주, 대구, 경기, 구리, 광명시 등 기타 지역에는 어떤 영향을 미치고 효과가 나타날지 궁금해 집니다. 서민이라면 누구나 내집마련의 꿈을 가지고 있는데 집값이 오히려 뛸수도 있다는 우려를 잠식시키고 빠른시일안에 안정을 찾았으면 좋겠습니다.
분양가상한제해당지역에 거주하고 있다면 그로 인한 낮은 가격의 공급으로 내집마련을 할 수 있는 기회를 꼭 잡으셨으면 좋겠습니다.