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공동주택(아파트)에서 진행되는 공사 또는 용역 등 계약은 누가 체결하는지? 입주민으로서 궁금해 하는 경우가 많다. 또한 입주자를 대표하는 입주자대표회장을 하기 위해 준비 중이이거나 주택관리사보 취득을 준비하고 있는 예비 관리사무소장인 경우에도 알고있어야 할 기본적인 내용이라 생각된다.
아파트에서는 사업자 선정을 국토교통부에서 고시한 주택관리업자 및 사업자 선정방법에 따라 업무처리를 한다
주택관리업자 및 사업자 선정방법 제7조제2항 관련 별표7을 보면 주택관리업자, 하자보수, 장기수선, 일반보수, 용역의 물품의 구입, 매각, 잡수입 등으로 구분되는 별표7의 우측을 보면 계약자가 나와 있다.
아래표와 같이 계약자는 입자주대표회의와 관리주체로 구분된다. 아래표의 현황과 같이 계약체결일 이루어져야 한다.
입주자대표회의가 계약자인 경우 : 주택관리업자 선정, 하자보수보증금을 사용하는 공사, 장기수선충당금을 사용하는 공사, 전기안전관리 용역
관리주체가 계약자인 경우 : 수선유지비를 사용하는 공사, 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 정화조 관리, 저수조 청소, 건축물 안전진단, 주민운동시설의 위탁, 기타용역, 물품 등 자산구입, 재활용품 판매, 고정자산 처분 기타 매각 등, 광고제재 잡수입 관련
관리주체란?
(공동주택관리법 제2조제1항10호)
- 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
- 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
- 주택관리업자
- 임대사업자
[별표7] (제7조제2항 관련)
주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분 계약대상물 선 정 계약자 입찰방법 낙찰방법 1.주택관리업자 - 공동주택 위탁관리 경쟁입찰 적격심사제 (최저낙찰제) 입주자 대표회의 2. 사업자 가. 공사 하자보수 - 하자보수보증금을 사용하는 공사 경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 입주자 대표회의 장기수선 - 장기수선충당금을 사용하는 공사 경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 입주자 대표회의 일반보수 - 수선유지비를 사용하는 공사 경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 관리주체 나. 용역 - 전기안전관리 경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 입주자 대표회의 - 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역 경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 관리주체 다. 물품 구입 - 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등) 경쟁입찰 (구입가격 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최저낙찰제) 관리주체 매각 - 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등 경쟁입찰 (매각금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최고낙찰제) 관리주체 라. 기타 잡수입 - 광고게재 등 경쟁입찰 (수입금액 300만원 이하 예외) 적격심사제 (최고낙찰제) 관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우
1. 사업자를 선정할 때에는 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.
2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다.
3. 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.